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济南首次“两集中”土拍成交4703亩,近7成地块地价成交

时间:2021-05-25     【转载】   来自:齐鲁晚报·齐鲁壹点

  5月24日,济南首批114宗“两集中”地块迎来拍卖。为保障网上交易顺利进行,此次供地分5批次实施竞价交易及成交确认。此次拍卖的114宗地块中,共有6宗地块流拍,30宗地块溢价成交,78宗土地底价成交,土地总成交量约4703亩。专家表示,开发商需要“补仓”,供地新模式使得市场变得透明。

  

  114宗地含73宗居住用地参与拍卖

  

  多个外地房企首次来济拿地

  

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  此次拍卖的114宗地块,含73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商务金融用地、5宗商服用地、2宗旅馆用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗仓储用地。其中,有6宗地块流拍,最终土地总成交量约4703亩。

  

  此次土拍,不仅吸引了像万科、中海、绿地、龙湖、海信、旭辉银生泰等已入驻济南的知名房企,还吸引了不少外地房企,来自济宁的瑞马集团一举拿下市中区除尘设备厂地块、张马屯片区第四批用地项目C-3、C-5地块,此前未在济南参与拿地。此外,伟光汇通、东营海通都是首次在济南拿地,伟光汇通摘得大学园片区地块,海通摘得原济南第四毛巾厂周边地块。

  

  从成交地块分布看,第五批次进行竞拍的市中区,此次土拍成交数量最多,多为组团成交,共计23宗,总面积约876.5亩。主要分布在辖区内南北康、白马山、党家片区。其中,南北康片区溢价成交224.07亩,党家片区溢价成交10宗居住地块,共计约439.54亩用地。

  

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  第四批次进行竞拍的槐荫区总成交面积约667亩,仅次于市中区。地块主要分布在济齐路、王府庄车辆段。

  

  第三批次进行竞拍的历城区成交量较槐荫区略少,共13宗土地成交,总面积约513.6亩,主要分布在章锦、郭店、新东站等片区。

  

  第五批次进行竞拍的天桥区成交5宗土地,包含1宗居住用地,4宗商业地块,总面积约121.26亩。其中北园大街2地块以住宅+商业的组团形式成交,住宅用地共计约30亩。

  

  两地块溢价率超50%但未到最高限价

  

  半数溢价地块溢价率未超5%

  

  此次土拍,作为济南实行“两集中”政策以来的首次土拍,早在5月22日还未正式开拍前,房企报名热情就已高涨。挂牌的114宗地块,有95宗地有竞买人对其进行报价,涵盖历城区山塑A1和A2地块、张马屯地块,槐荫区王府庄E地块和F地块,市中区南北康组团、党家智慧城一期项目组团一和组团二。


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  其中,山塑A1、A2两地块各迎来超过10家企业报名;槐荫区王府庄车辆段E地块和F地块也吸引了超过10家以上的房企报名。张马屯C3、C5地块在竞价条件较为严苛的情况下,仍吸引了六七家企业报名。

  

  5月24日土拍开拍,记者梳理发现,114宗地块中,历城区、槐荫区及市中区、章丘区等在内的30宗地进入了竞价环节,占此次集中供地地块总量的26.3%。这些竞价地块出价从2轮至上百轮不等。

  

  其中,有9个地块竞价达到或超过30轮,其中2个地块溢价率超过50%,竞价较为激烈。其中,南北康组团的5个地块,竞价高达143轮,总价36.3亿,住宅最高楼面价13473元/平米,溢价率达64.41%,被万科摘得。王府庄E地块竞价53轮被建发摘得,溢价率42%,成交总价4.15亿,住宅楼面价7114元/平米。王府庄F地块竞价41轮被海信摘得,溢价率49%,成交总价4.15亿元,住宅楼面价7612元/平米。山塑A1地块经过33轮竞价,被大华摘得,成交总价9.98亿,溢价率达49%,最高楼面价7736元/平米。山塑A2地块经过30轮竞价被大华摘得,溢价率为54%,成交总价4.15亿,住宅最高楼面价8484元/平米。虽然部分地块竞价激烈,不过此次土拍没有一个地块达到楼面地价14400元/平米的最高限价,没有进入到竞政府储备性住房面积环节,土地市场仍相对平稳。

  

  更多的地块溢价率小于等于5%,记者梳理发现,有15个地块溢价率溢价率小于等于5%。如,党家智慧城一期项目1号组团5个地块经过2轮竞价,被中海以总价约16.16亿元的价格摘得,溢价率约1.45%,党家智慧城一期项目2号组团5个地块被绿地控股+绿地泉以总价14.3亿的价格摘得,溢价率约2.4%。

  

  底价并不代表是“低价”

  

  地块价值限制成交价

  

  相比多宗地块溢价成交,底价成交仍是此次土拍的“主基调”。在已成交的地块中,有78宗地块,均为底价成交,约占总出让地块近7成。记者梳理发现,在底价成交的地块中,不乏盛福片区A7、粮食局、神武片区二期B-2和济齐路B-1/2/3此类位置较优的地块。此外,记者还发现,本次土拍共6宗地块流拍,其中,4宗土地在高新区。

  

  合富辉煌(中国)山东公司副总经理,合富研究院高级分析师许传明说,出现底价或流拍,是正常的市场现象。一方面部分地块都有严格的拿地条件,并不是所有企业都能参与因此会出现底价或流拍现象。另一方面,部分地块看似底价成交,但并不代表低价成交。“地块本身价值就限制了它的最终成交价格。”

  

  土拍背后有济南吸引力

  

  总体看“两集中”供地有预期效果

  

  新政后首次土拍的成绩对土地市场有何影响?许传明说,“两集中”供地首先在全国22个重点城市落地实施,济南就是其中之一,全国参与实施的供地新模式吸引了来自各地的众多房地产开发商参与,这也说明了众多房企看好济南这座城市以及未来的发展前景。

  

  而从济南的土地供需关系来看,这次是今年以来第一次土地集中拍卖,各大开发商都“迫切”需要生产资料,对土地需求量是很大的,对比供应来看,处于平衡偏紧张。“一方面,相比以前一年分散的几十次供地,现在全年就3次集中供地,开发商要抓住每一次机会,拿到地才有可能开发出楼盘销售。另一方面,目前已是5月,不少开发商已经等待了5个月甚至更久,需要‘补仓’,这也是开发商热情高,出现竞拍和溢价最主要的原因。”

  

  本次“两集中”供地部分地块出现了激烈竞争和溢价,是否违背了“两集中”的初衷?在许传明看来,本次供地看似竞争激烈,其实就像是大家“赶早市”。由于本次集中供地,开发商拿地的需求被集中在本次土拍,供应和需求的集中显得本次土拍更加“热闹”。而这样的供地新模式使得市场变得透明,开发商对于一段时期内供应量的了解以及企业自身的资金实力都会做综合理性的考量,不会出现过于“冲动”的表现,这样来看是有利于地价的平稳。

  

  与竞拍不同的是,还有6块土地的流拍。许传明认为,本次共有114块土地参与竞拍,有6块土地流拍,流拍的数量占到总数的5%左右,这个比例处于一个正常范围。从全国其他已经实施土拍新政的城市来看,这个比例也不高,是正常的市场供需关系的体现。

  

  “总的来看,此次土拍效果是明显的,有利于稳定市场预期。”许传明说,“两集中”供地能够使土地价格得到有效平抑,也对济南未来城市发展创造了有利条件。




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实习编辑:小曹



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